고금리 시대, 내 집 마련 드림!무리 없이 대출 상환하는 영끌족 탈출 노하우

 

고금리 시대, 내 집 마련 드림!

무리 없이 대출 상환하는 영끌족 탈출 노하우

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고금리 시대에 '영끌족'의 대출 상환 부담이 가중되면서, 무리 없이 주택담보대출을 상환하고 내 집 마련의 꿈을 지키기 위한 전략적인 접근이 중요합니다​

2020년 2%대 초반이었던 주택담보대출 금리가 5년 만에 4~5%대까지 오르면서, 영끌족의 원리금 상환 부담이 커지고 있습니다. 실제로 5억 원을 30년 만기 원리금균등상환으로 대출받았을 경우, 2020년 대비 매월 상환액이 47만 5300원 증가한 245만 900원에 달합니다.

빚 상환 계획 수립

체계적인 대출 상환 계획을 세우는 것은 부채 관리의 핵심입니다.

• 대출 현황 파악: 보유하고 있는 대출의 종류, 원금, 이자율, 대출 기관 등을 꼼꼼하게 정리해야 합니다. 뱅크샐러드 앱이나 나이스지키미, 올크레딧 신용안심 365와 같은 신용평가사를 통해 부채 내역을 확인할 수 있습니다.
• 상환 능력 진단: 현재의 자본과 고정 수입 패턴을 정확히 파악하여 매월 얼마를 상환할 수 있을지, 한 번에 얼마를 상환할 수 있을지 계획해야 합니다.
• 상환 우선순위 설정: 여러 건의 대출이 있다면 이자율이 높은 대출부터 상환하는 것이 기본적인 전략입니다. 연체 금액이 큰 대출보다 오래된 대출을 먼저 상환하는 것이 신용점수 회복에 유리하며, 연체 기간이 길수록 신용점수에 더 나쁜 영향을 미치기 때문입니다.
• 금리별 우선순위: 일반적으로 1금융권보다 마이너스 통장, 카드론, 현금서비스, 저축은행, 대부업체 순으로 금리가 높아지므로, 금리가 높은 대출을 먼저 갚는 것이 이자 부담을 줄이고 신용점수 악영향을 피하는 데 좋습니다. 담보대출보다 신용대출을 먼저 상환하는 것이 권장됩니다.

대출 상환 방식 선택

대출 상환 방식은 크게 만기 일시 상환과 분할 상환으로 나눌 수 있으며, 주택담보대출의 경우 원리금 균등상환, 원금 균등상환, 만기일시상환 등이 있습니다.

• 원리금 균등상환: 매월 동일한 금액(원금 + 이자)을 상환하는 방식입니다. 초기에는 이자 비중이 높고 후기로 갈수록 원금 비중이 커지며, 매달 동일한 금액을 상환하므로 예산 계획을 세우기 용이합니다. 중장년층처럼 고정 지출 관리가 중요한 경우 유리할 수 있습니다.
• 원금 균등상환: 매월 동일한 원금을 상환하고 이자는 남은 원금에 따라 점차 줄어드는 방식입니다. 초기 상환 부담이 크지만 대출 기간이 길어질수록 총 이자 부담을 줄일 수 있습니다. 대출 이자를 줄이고 싶은 신혼부부에게 유리할 수 있습니다.
• 만기일시상환: 대출 기간 동안 이자만 내다가 만기일에 원금을 한꺼번에 상환하는 방식입니다. 단기적으로 자금 여력이 부족할 때 활용할 수 있으나, 만기 시 큰 금액을 한 번에 갚아야 하므로 신중한 선택이 필요합니다.
• 체증식 상환: 원리금 균등분할상환, 원금 균등분할상환과 함께 주택도시기금의 디딤돌대출에서 선택 가능한 상환 방식입니다.

대출 갈아타기 (대환대출) 활용

고금리 대출을 저금리 상품으로 통합하여 상환 부담을 줄이는 합리적인 금융 전략입니다.

• 대환대출의 장점: 대출 갈아타기를 통해 상환 조건을 개선하고, 대출 상환 기간이나 이자 납입 방식을 변경하여 원리금 부담을 줄일 수 있습니다.
• 중도상환수수료 인하: 2025년 1월부터 주택담보대출의 중도상환수수료가 절반 수준(기존 1.2~1.4%에서 0.6~0.7%)으로 인하되어 대출 갈아타기가 더 유리해졌습니다.
• 주의 사항: 중도상환수수료가 낮아졌다고 무조건 대출을 갈아타기보다는 새로운 대출의 금리, 조건, 추가 비용 등을 꼼꼼하게 비교해야 합니다. 금융당국의 가계대출 관리 기조 강화로 은행 간 금리 경쟁이 약화되었고, 대환대출 시 대출 한도가 줄어들 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
• 정책금융상품 활용: 정부 지원 대출 상품은 일반 대출보다 대출 한도가 상대적으로 높고 금리도 낮은 편이므로 적극 활용하는 것이 좋습니다. '내집마련 디딤돌대출'과 '보금자리론'은 무주택자와 서민층을 위한 대표적인 정책 대출 상품입니다 ((96)). '바꿔드림론'은 연 20% 이상의 고금리 대출을 시중은행의 저금리 대출로 전환해 주는 제도로, 연소득 3천만원 이하 또는 신용등급 6~10등급이면서 연소득 4천만원 이하인 급여소득자 등이 신청할 수 있습니다. 대환채무 원금 범위 내에서 최대 3천만원까지 대출 가능하며, 고금리 채무총액 1천만원 초과 시 6개월 이상 정상상환 중이어야 합니다.

신용 관리 및 정부 지원 제도 활용

신용점수를 높이고 정부에서 제공하는 지원 제도를 활용하는 것도 중요합니다.

• 금리인하요구권 활용: 대출 상환 능력이 향상되었을 때(소득 증가, 신용점수 상승 등) 은행에 대출 금리 인하를 요청할 수 있는 권리입니다. 이는 신용대출뿐만 아니라 자동차 할부, 리스, 일부 주택담보대출 등에도 적용될 수 있습니다.
• 소득 증빙 및 신용점수 관리: 소득 증빙을 명확히 하고(근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등) 신용점수를 높이는 것이 대출 한도를 늘리고 금리를 낮추는 데 중요합니다 ((84)). 연체 없이 금융 거래를 유지하고, 불필요한 카드 대출이나 연체 기록을 줄이는 것이 신용점수 관리에 도움이 됩니다.
• 개인회생 및 채무조정 프로그램: 채무 문제가 심각하여 상환이 어려운 경우, 개인회생 제도를 고려할 수 있습니다. 주택담보대출 채권 채무 재조정 프로그램이나 서민금융통합지원센터에서 운영하는 프리 워크아웃(단기 연체 채무자 대상 금리 인하 및 상환 기간 연장) 및 워크아웃(장기 연체 채무자 대상 채무 감면 및 상환 기간 연장) 제도를 통해 도움을 받을 수도 있습니다.
• 2025년 DSR 규제 강화 대비: 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계 규제가 시행될 예정이며, 이는 미래 금리 변동성을 고려해 대출 한도를 보수적으로 산정하므로 대출 심사가 더욱 엄격해지고 한도가 줄어들 가능성이 있습니다. 이에 대비하여 소득 증빙 및 신용점수 관리가 더욱 중요해집니다 ((84)).

기타 고려 사항

내 집 마련 대출 시에는 금리 외에 대출 유형, 금리 방식, 상환 구조 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

• 고정금리 vs 변동금리: 고정금리는 만기까지 금리가 변하지 않아 금리 상승기에 유리하지만, 초반 금리가 변동금리보다 높은 경향이 있습니다. 변동금리는 시장 금리에 따라 변동하므로 초기 부담이 적을 수 있으나 금리 상승 시 상환액이 증가할 위험이 있습니다. 금리 인하 속도가 더딘 상황에서는 고정금리가 안정적인 대출 운영에 도움이 될 수 있습니다 ((7)).
• 정책금융 대출: 정부가 주택 구매를 지원하기 위해 제공하는 대출로, 일반 대출보다 금리가 낮지만 대출 요건이 정해져 있습니다. 신생아 특례대출(부부 합산 소득 2억 5천만원까지 완화, 출산 가구 추가 우대금리)과 청년주택드림대출(무주택 청년 대상 최저 2.2% 금리, 주택 분양가 최대 80% 대출, 결혼 및 자녀 출산 시 추가 금리 인하) 등이 있습니다. 내집마련 디딤돌대출은 무주택자를 위한 대표적인 상품으로, 부부 합산 소득 및 주택 가격 요건을 충족하면 최대 4억 원까지 대출 가능합니다.
• 부대 비용 고려: 주택 구매 시에는 부동산 중개수수료, 취득세, 등록세, 인지세, 법무사 비용, 이사 비용, 인테리어 비용 등 추가 비용을 함께 계산해야 합니다 ((93)).
• 신용생명보험 고려: 대출자의 사망이나 질병 등으로 대출 상환이 어려운 경우 보험회사에서 보험금으로 대출을 상환해주는 신용생명보험을 고려하여 자산 보호를 위한 안전망을 마련할 수 있습니다.