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🏠 전세보증금 반환 보증, 언제 필수? 수수료/심사/사례 총정리
1. 전세보증금 반환 보증, 언제 필수인가요?
가입이 '필수'인 경우 (안전을 위해)
구분 | 위험 요소 | 보증보험 가입 필요성 |
---|---|---|
대출 비중이 높을 때 | 전세보증금이 매매가 또는 주택가액 대비 높은 경우 (깡통전세 위험) | 최우선으로 고려해야 합니다. |
선순위 채권이 많을 때 | 등기부등본상 근저당, 압류 등 선순위 채권이 많은 경우 | 보증금 회수 순위가 밀릴 수 있어 필수적입니다. |
집주인이 자주 바뀔 때 | 임대인이 잦은 매매 등으로 변경되어 재산 상태 확인이 어려울 때 | 임대인의 상환 능력과 관계없이 보증금을 보장받습니다. |
주택 유형 | 다가구, 다중주택 등 선순위 보증금 확인이 어려운 주택을 계약할 때 | 보증금을 확실히 지킬 수 있는 안전장치입니다. |
가입 시기 (공통)
- 신규 계약: 전세 계약 기간의 1/2이 경과하기 이전에 신청해야 합니다.
- 갱신 계약: 갱신 계약기간의 1/2이 경과하기 이전에 신청해야 합니다.
- 전제 조건: 전입신고 및 확정일자를 완료하고 실거주 중이어야 합니다.
2. 보증료(수수료) 계산 및 할인
보증료는 보증금액 $\times$ 보증료율 $\times$ (계약기간 / 365일)로 계산됩니다.
주요 기관별 보증료율 (연율)
보증 기관 | 일반 보증료율 (연) | LTV 조건 (참고) |
---|---|---|
HUG (주택도시보증공사) | 아파트: 0.108% $\sim$ 0.128% 비아파트: 0.120% $\sim$ 0.150% |
LTV(주택가액 대비 선순위채권+보증금 비율)에 따라 차등 적용 |
HF (한국주택금융공사) | LTV 70% 이하: 0.04% LTV 70% 초과 $\sim$ 80% 이하: 0.11% |
HF는 LTV에 따른 보증료율 차이가 크며, LTV 80% 초과 시 가입 불가 |
SGI (서울보증) | 0.192% $\sim$ 0.154% | 주택 유형 및 조건에 따라 다름 |
보증료 할인 (우대 적용)
청년, 신혼부부, 저소득층 등에게는 **30% $\sim$ 60%** 수준의 보증료 할인(우대)이 적용됩니다.
- 청년 우대: 만 19세 이상 $\sim$ 만 34세 이하이거나 (병역 이행 시 만 39세), 연 소득 기준 등을 충족하면 우대받을 수 있습니다.
- 지자체 지원: 일부 지자체(서울시 등)에서는 **청년/신혼부부에게 보증료를 추가로 지원**하는 사업을 시행하고 있으니, 거주하는 지자체에 확인해 보시기 바랍니다.
3. 심사 요건 및 절차
주요 심사 조건 (공통)
보증금 한도 | HUG 기준: 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하 (기관별 상이) |
---|---|
주택 조건 | 전용면적 85㎡ 이하 (단, 수도권 100㎡ 이하 주거용 오피스텔 등 가능) |
소유권 제한 | 주택에 압류, 가압류, 가처분 등 소유권 제한이 없어야 함 |
LTV (담보인정비율) | 선순위 채권과 전세보증금의 합이 주택가액의 일정 비율(HUG 기준 90% 이내)이어야 함 |
임대인 동의 | 임차인 보호를 위해 **임대인 동의 없이 가입 가능** (다만, 가입 사실은 통보됨) |
심사 및 이행 청구 절차 (HUG 기준)
- 가입 신청 및 서류 제출: 임대차 계약서, 등기부등본, 주민등록등본 등 제출.
- 보증기관 심사: 제출 서류와 주택의 안정성을 심사하여 가입 승인 여부 및 보증료 확정. (일반적으로 1주 $\sim$ 2주 소요)
- 보증료 납부 및 증권 발급: 보증료 납부 후 보증 효력 발생.
- 보증 사고 발생 시: 계약 만료 후 1개월이 경과했음에도 보증금을 반환받지 못했을 때 이행 청구 가능.
- 보증금 지급: 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급한 후, 임차인은 주택을 **명도(집을 비워줌)**합니다.
💡 중요: 보증 가입 전 반드시 **등기부등본**을 확인하여 선순위 채권과 주택의 시세를 꼼꼼히 체크하세요. LTV 비율이 너무 높다면 가입 자체가 거절될 수 있습니다.
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