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목차
🏠 자취생 월세 계약 전 체크리스트
특약, 수리, 관리비까지 완벽 점검하기
계약서에 도장을 찍는 순간 법적 효력이 발생합니다. 서두르지 말고 모든 항목을 꼼꼼히 확인하세요. 구두 약속은 법적 효력이 없으므로 반드시 계약서에 명시해야 합니다.
📋 계약 전 필수 서류 확인
1단계: 집주인 확인 (최우선)
등기부등본 확인필수
확인 방법: 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급 (700원)
확인 사항:
- 소유자 이름이 계약 상대방과 일치하는지
- 근저당권, 가압류 등 권리관계 확인 (선순위 보증금 포함 금액 확인)
- 전세권, 임차권 설정 여부
- 경매 진행 여부
⚠️ 근저당권 + 선순위 보증금 합계가 시세의 70%를 넘으면 위험!
신분증 확인필수
등기부등본의 소유자와 계약 상대방의 신분증이 일치하는지 확인
대리인 계약 시: 위임장 + 인감증명서 + 소유자 신분증 사본 필수
건축물대장 확인중요
확인 방법: 정부24 또는 구청 방문
확인 사항: 불법 증축, 용도 변경 여부 (주거용인지 확인)
🔍 현장 방문 체크리스트
방문 시 필수 지참 물품
- 스마트폰 (사진/동영상 촬영용)
- 줄자 (가구 배치 확인용)
- 체크리스트 출력물
- 필기구
입지 조건 확인
교통 및 생활 편의시설
- 지하철/버스 정류장까지 실제 도보 시간 측정
- 편의점, 마트, 세탁소, 은행 거리
- 심야 귀가 시 주변 치안 상태
- 주차 공간 (차량 소유 시)
주변 환경
- 소음 발생 요소 (술집, 공사장, 큰 도로)
- 일조량 및 통풍 상태
- 쓰레기 분리수거 장소 위치 및 청결도
- 층간소음 발생 가능성 (아래층 용도 확인)
실내 상태 점검 (집중 확인)
누수 및 곰팡이필수
- 천장, 벽 모서리 물 얼룩 확인
- 곰팡이 흔적 (특히 화장실, 주방, 베란다)
- 싱크대, 화장실 배수 상태 테스트
- 창문틀 누수 흔적
- 벽지 들뜬 곳, 변색된 곳
💧 누수/곰팡이 발견 시 반드시 수리 후 입주하거나 계약 철회!
수도/전기/가스필수
- 수도: 온수/냉수 수압 확인, 배수 속도
- 전기: 모든 콘센트 작동 테스트 (멀티탭 지참)
- 가스: 밸브 위치, 가스레인지 작동
- 보일러 작동 및 연식 확인
- 전기 용량 확인 (에어컨, 전자레인지 동시 사용 가능 여부)
방범/보안중요
- 도어락 종류 및 작동 상태
- 현관문 이중 잠금 가능 여부
- 창문 잠금장치 확인
- CCTV 설치 여부 (공용 공간)
- 1층 또는 반지하일 경우 창문 방범창 확인
냉난방 시설
- 에어컨 설치 여부 및 작동 상태
- 보일러 정상 작동 (온도 상승 속도)
- 단열 상태 (창문 틈새, 벽 단열)
- 환기 시스템 (환풍기 작동)
가구/가전 제공 시
- 냉장고, 세탁기, 에어컨 정상 작동 확인
- 가구 상태 및 청결도
- 침대 매트리스 상태 (얼룩, 곰팡이)
- 고장 시 수리/교체 책임 명시 필요
벌레/해충
- 바퀴벌레 출몰 흔적 (싱크대 밑, 배수구)
- 개미 발견 여부
- 1층 또는 음식점 위층일 경우 특히 주의
📸 사진/동영상 촬영 체크리스트
계약 전 집 상태를 사진과 동영상으로 남겨두면 퇴실 시 원상복구 분쟁을 예방할 수 있습니다. 집주인과 함께 촬영하거나 촬영 사실을 알리고 진행하세요.
💰 관리비 항목 상세 확인
| 항목 | 확인 사항 | 평균 금액 |
|---|---|---|
| 전기세 | 개별 계량기 / 호당 균등 분할 누진제 적용 여부 |
월 3~7만원 (1인 기준) |
| 수도세 | 개별 계량기 / 호당 균등 분할 | 월 1~2만원 |
| 가스비 | 도시가스 / LPG 구분 개별 계량기 유무 |
여름 1~2만원 겨울 5~15만원 |
| 인터넷 | 개별 설치 / 공용 속도 및 통신사 확인 |
월 2~3만원 |
| 공용 관리비 | 청소비, 엘리베이터 유지비 등 포함 항목 명시 |
월 3~7만원 |
| 기타 | CCTV, 정화조, 쓰레기 처리비 등 | 건물마다 상이 |
- 전기세 '누진제'가 적용되는 건물은 여름/겨울 관리비가 급증할 수 있습니다
- LPG 가스는 도시가스보다 2~3배 비쌉니다
- "관리비 포함" 계약 시 정확히 어떤 항목이 포함되는지 명시 필수
- 이전 세입자의 평균 관리비 영수증을 요청하세요
📝 계약서 필수 확인 사항
기본 계약 조건
보증금 및 월세필수
- 금액을 한글과 숫자로 모두 정확히 기재
- 월세 납부일 명시 (예: 매월 1일)
- 월세 납부 방법 (계좌이체, 무통장입금 등)
- 연체 시 지연이자율 명시
계약 기간필수
- 시작일과 종료일 정확히 기재
- 입주 가능일 명시
- 재계약 조건 (월세 인상률 제한 등)
- 중도 해지 조건 및 위약금
보증금 반환필수
- 퇴실 후 보증금 반환 시기 (보통 1개월 이내)
- 원상복구 범위 명시
- 임차인 귀책 사유가 아닌 자연 손모는 제외
- 반환 계좌 정보
✍️ 특약 사항 필수 포함 항목
추천 특약 조항 예시
※ 아래 내용을 계약서 특약란에 추가하세요
1. 수리 및 하자 보수
"계약 전 촬영한 사진 및 동영상에 기록된 집의 현 상태를 기준으로 하며, 입주 후 발견된 누수, 보일러 고장, 배관 문제, 곰팡이 등 구조적 하자는 임대인이 즉시 수리한다. 수리 지연 시 임차인이 수리 후 비용을 청구할 수 있다."
2. 관리비 상한
"관리비는 월 평균 ___만원을 초과하지 않으며, 이를 초과하는 경우 그 사유를 임대인이 입증해야 한다. 전기세는 개별 계량기 기준으로 하며, 공용 전기료를 임차인에게 부과하지 않는다."
3. 가전/가구 제공
"임대인은 냉장고, 세탁기, 에어컨, 침대 등을 제공하며, 정상 사용 중 고장 시 임대인이 수리 또는 교체한다. 제공 품목: [구체적으로 나열]"
4. 중도 해지
"임차인의 불가피한 사정(전근, 유학, 건강 등)으로 계약 기간 중 해지할 경우, 2개월 전 통보 시 위약금 없이 해지 가능하다. 단, 새 임차인을 구한 경우 즉시 해지 가능하다."
5. 소음 관련
"층간소음, 외부 소음으로 인해 정상적인 주거가 불가능할 경우, 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 보증금을 전액 반환받는다."
6. 보증금 반환
"퇴실 시 계약 전 촬영한 사진/동영상 상태를 기준으로 하며, 정상적인 사용에 따른 자연 손모(벽지 변색, 바닥 미세한 스크래치 등)는 원상복구 대상에서 제외한다. 보증금은 퇴실일로부터 7일 이내 반환한다."
7. 도배/장판
"계약 기간 만료 시 도배/장판은 2년 이상 거주한 경우 임대인이 부담하고, 2년 미만일 경우 임차인과 임대인이 각각 50%씩 부담한다."
8. 단기 외출
"임대인 또는 관리인은 사전 통보 없이 임차인의 거주 공간에 출입할 수 없다. 긴급 수리 등 불가피한 경우 최소 24시간 전 통보한다."
- "퇴실 시 무조건 도배/장판 교체" → 거주 기간 고려 조항 추가 필요
- "임대인 임의 계약 해지 가능" → 임차인 권리 침해
- "관리비 상한 없음" → 과도한 관리비 청구 가능
- "보증금에서 수리비 공제" → 구체적 기준 없이는 위험
- "월세 임의 인상 가능" → 인상률 제한 조항 필요
💸 계약금 및 잔금 지불
지불 순서 및 주의사항
계약금 (보통 보증금의 10%)필수
- 계약서 작성과 동시에 지불
- 반드시 영수증 또는 계약금 수령 확인서 받기
- 현금 거래 지양, 계좌이체 권장 (증빙 가능)
잔금 (나머지 보증금)필수
- 입주 당일 또는 열쇠 받기 전 지불
- 전입신고 후 지불 권장 (확정일자 받은 후)
- 계좌이체 후 영수증 보관
확정일자 받기필수
절차:
- 입주일에 전입신고 (주민센터 또는 정부24)
- 전입신고 당일 계약서에 확정일자 받기 (주민센터)
- 전입신고 + 확정일자가 모두 있어야 우선변제권 확보
⚠️ 확정일자가 없으면 경매 시 보증금을 못 받을 수 있습니다!
📱 입주 전 마지막 체크리스트
| 구분 | 체크 항목 | 완료 |
|---|---|---|
| 서류 | 계약서 원본 2부 (임대인, 임차인 각 1부) | ☐ |
| 등기부등본 최신본 | ☐ | |
| 확정일자 날인 확인 | ☐ | |
| 전입 | 전입신고 완료 | ☐ |
| 확정일자 받기 | ☐ | |
| 우편물 전달 주소 변경 | ☐ | |
| 은행, 카드사, 통신사 주소 변경 | ☐ | |
| 공과금 | 전기 개통 신청 (한국전력 123) | ☐ |
| 가스 개통 신청 (도시가스 1544-0011) | ☐ | |
| 인터넷/TV 개통 신청 | ☐ | |
| 보안 | 도어락 비밀번호 변경 | ☐ |
| 현관 열쇠 받기 및 여분 확인 | ☐ | |
| 사진 | 입주 전 집 상태 전체 촬영 | ☐ |
| 계량기 초기 숫자 촬영 | ☐ |
🆘 문제 발생 시 대처 방법
- 한국토지주택공사(LH) 주거복지센터: 1600-1004
무료 법률 상담, 계약 검토 - 대한법률구조공단: 132
저소득층 무료 법률 지원 - 주택임대차분쟁조정위원회: 1670-4949
임대차 관련 분쟁 조정 - 국토교통부 콜센터: 1599-0001
임대차 제도 문의 - 각 지역 구청 주거복지센터: 임대차 상담
- 전월세상한제: 재계약 시 월세 인상 상한 5%
- 계약갱신청구권: 2년 거주 후 1회 연장 요청 가능 (총 4년)
- 우선변제권: 전입신고 + 확정일자로 경매 시 우선 보증금 회수
- 묵시적 갱신: 계약 만료 후 이의 없이 계속 거주 시 자동 연장
📋 인쇄용 간편 체크리스트
현장 방문 시 출력해서 가세요!
□ 등기부등본 확인 (소유자, 근저당권)
□ 신분증 대조
□ 누수 흔적 확인 (천장, 벽, 창문)
□ 곰팡이 확인
□ 수압 테스트 (온수/냉수)
□ 전기 콘센트 전부 테스트
□ 가스레인지 작동
□ 보일러 작동 (온도 상승)
□ 도어락 및 방범 확인
□ 에어컨 작동 (여름철)
□ 관리비 항목 및 평균 금액 확인
□ 가전 작동 테스트 (냉장고, 세탁기)
□ 전체 사진/동영상 촬영
□ 특약 사항 계약서 명시
□ 계약금 영수증 수령
계약은 한 번 맺으면 되돌리기 어렵습니다. 조급하게 결정하지 말고, 여러 집을 비교해보세요. "이 집이 아니면 안 된다"는 생각보다는 "더 좋은 집이 있을 수 있다"는 여유를 가지세요. 계약서에 사인하기 전 주변 지인이나 부모님과 상의하는 것도 좋은 방법입니다. 행복한 자취 생활을 응원합니다! 🎉