전월세관련 - 계약서 작성, 중개수수료, 전입신고

전·월세 계약은 단순히 집을 구하는 문제를 넘어, 내 보증금과 권리를 지키는 가장 중요한 법적 절차입니다. 하지만 실제로는 계약서 내용을 제대로 확인하지 않거나, 중개수수료 기준을 몰라 손해를 보거나, 전입신고를 늦게 해 보증금을 위험에 빠뜨리는 경우가 매우 많습니다. 이 글에서는 전·월세 계약 시 반드시 알아야 할 계약서 작성법, 중개수수료 기준, 전입신고와 확정일자를 처음 접하는 분도 이해할 수 있도록 단계별로 정리했습니다.

📌 글 목차

1. 전·월세 계약 전 반드시 확인할 사항
2. 전·월세 계약서 작성 시 핵심 체크포인트
3. 중개수수료 기준과 계산 방법
4. 전입신고와 확정일자의 중요성

🏠 전·월세 계약 전 반드시 확인할 사항

전·월세 계약에서 가장 중요한 단계는 사실 계약서에 도장을 찍기 전입니다. 이 시점에 무엇을 확인하느냐에 따라 이후 문제가 생길지, 안전한 계약이 될지가 결정됩니다.

가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다. 등기부등본을 통해 해당 주택의 실제 소유자가 누구인지, 근저당이나 압류 같은 권리관계가 설정되어 있는지를 확인할 수 있습니다. 집주인이 아닌 사람이 계약을 진행한다면 반드시 위임장과 인감증명서가 있는지 확인해야 합니다.

또한 보증금이 시세 대비 지나치게 높다면, 해당 주택의 매매가와 근저당 설정 금액을 비교해 보증금 회수 가능성을 따져봐야 합니다. 특히 다가구주택이나 빌라의 경우 선순위 보증금 규모를 파악하지 않으면 위험할 수 있습니다.

📝 전·월세 계약서 작성 시 핵심 체크포인트

계약서 작성은 단순한 서류 작업이 아니라 법적 효력을 가지는 약속입니다. 표준임대차계약서를 사용하는 것이 가장 안전하며, 특약 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

계약서에는 임대인·임차인의 인적 사항, 보증금과 월세 금액, 계약 기간, 입주일과 잔금일이 정확히 기재되어야 합니다. 특히 보증금 반환 시점과 관련된 문구가 명확한지 확인하는 것이 중요합니다.

특약 사항에는 수리 책임, 옵션 파손 시 책임 소재, 계약 해지 조건 등이 들어갑니다. 말로만 약속한 내용은 반드시 문서로 남겨야 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다.

💰 중개수수료 기준과 계산 방법

전·월세 계약 시 공인중개사를 이용했다면 중개수수료(복비)를 지불하게 됩니다. 이때 법정 상한 요율을 초과해 요구하는 것은 불법입니다.

중개수수료는 보증금과 월세를 일정 방식으로 환산한 거래금액을 기준으로 계산됩니다. 예를 들어 월세가 있는 경우, 보증금 + (월세 × 100) 방식으로 환산하는 것이 일반적입니다.

또한 지역별로 상한 요율이 다르며, 협의 가능한 범위 내에서 조정할 수 있습니다. 계약 전에 반드시 중개수수료 금액을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

📌 전입신고와 확정일자의 중요성

전입신고와 확정일자는 전·월세 계약의 보증금을 지키는 핵심 장치입니다. 이 두 가지를 갖춰야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

전입신고는 실제 거주 사실을 행정적으로 등록하는 절차이며, 확정일자는 해당 계약이 특정 날짜에 존재했다는 것을 공적으로 인정받는 제도입니다. 두 가지 모두 빠르게 진행하는 것이 안전합니다.

입주 후 바로 전입신고를 하고, 주민센터 또는 온라인을 통해 확정일자를 받는 것이 가장 이상적인 순서입니다. 이를 미루면 예상치 못한 상황에서 보증금 반환에 불이익이 생길 수 있습니다.

전·월세 계약은 꼼꼼함이 곧 안전입니다. 계약 전 권리관계 확인, 계약서 내용 검토, 합법적인 중개수수료 확인, 그리고 전입신고와 확정일자까지 챙긴다면 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.