전세 보증금 못 받을 때 100% 받는 법

 

전세 보증금 못 받을 때 100% 받는 법 (내용증명 양식 포함)

"이사 나갔는데 집주인이 보증금을 안 줘요..."

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못해 막막하신가요? 걱정하지 마세요. 법적으로 보증금을 100% 받을 수 있는 방법을 단계별로 알려드립니다.

📌 전세 보증금 반환 기본 원칙

법정 반환 기간

임대차 계약 종료 및 명도(집 비우기) 완료 즉시 보증금을 반환해야 합니다.

집주인이 정당한 사유 없이 지연할 경우, 지연 기간만큼 법정 이자(연 5~12%)를 청구할 수 있습니다.

✅ 보증금 반환 필수 체크사항

• 전입신고 완료 여부 확인
• 확정일자 받았는지 확인
• 계약서 원본 보관
• 명도 완료 증거 확보 (사진, 동영상)
• 집주인과의 대화 녹음 또는 문자 보관

⚖️ 전세 보증금 못 받을 때 4단계 대처법

1

내용증명 발송

가장 먼저 해야 할 일은 내용증명을 보내는 것입니다. 이는 법적 증거자료가 됩니다.

📝 내용증명 작성 방법

• 우체국 방문 또는 인터넷우체국(epost.go.kr)에서 발송
• 비용: 약 4,000~5,000원
• 보관 기간: 3년

내용증명 예시 제목: 전세 보증금 반환 요구 수신: ○○○ (집주인 성명) 발신: △△△ (임차인 성명) 본인은 귀하와 20○○년 ○월 ○일 체결한 임대차계약(소재지: 서울시 ○○구 ○○동 ○○번지)에 따라 보증금 ○○○만원을 지급하였습니다. 계약 기간이 20○○년 ○월 ○일 만료되어 즉시 명도를 완료하였으나, 귀하께서는 정당한 사유 없이 보증금 반환을 지체하고 계십니다. 이에 본 내용증명 도달일로부터 7일 이내 보증금 전액을 아래 계좌로 입금하여 주시기 바라며, 기한 내 이행하지 않을 경우 법적 조치를 취할 것임을 알려드립니다. - 반환 계좌: ○○은행 ○○○-○○○-○○○○○○ - 반환 금액: ○○○만원 (+ 지연이자) 20○○년 ○월 ○일 발신인: △△△ (서명)

📥 내용증명 양식 다운로드 (DOCX)

2

임차권등기명령 신청

내용증명에도 불구하고 보증금을 안 주면, 임차권등기명령을 신청합니다.

📋 임차권등기명령이란?

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 못 받은 경우, 법원에 신청하여 그 집에 임차권을 등기하는 제도입니다.

👍 임차권등기의 장점

• 대항력과 우선변제권 유지 (이사 가도 권리 보호)
• 비용 저렴 (인지대 약 5,000원)
• 절차 간단 (변호사 없이 가능)

신청 방법

1. 관할 지방법원 또는 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr) 접속
2. 임차권등기명령 신청서 작성
3. 첨부서류: 임대차계약서, 전입세대열람원, 확정일자 부여 증명
4. 보통 1~2주 내 등기 완료

3

소액심판 또는 민사소송

그래도 안 주면 법원에 소송을 제기합니다.

구분	소액심판	민사소송
대상 금액	3,000만원 이하	3,000만원 초과
심리 기간	1~2개월 (빠름)	6개월~1년
변호사	선임 불필요	선임 권장
인지대	5,000원~50,000원	청구금액의 0.5%

⚠️ 주의사항

소송 비용(인지대, 송달료)은 승소 시 집주인에게 청구 가능합니다.

필요 서류

• 소장 (법원 홈페이지 양식 활용)
• 임대차계약서 사본
• 전입세대열람원
• 확정일자 증명서
• 내용증명 발송 증빙
• 명도 완료 증거 (사진, 증인)

4

강제집행 (경매 신청)

판결문을 받았는데도 안 주면, 집주인 재산을 강제집행합니다.

강제집행 절차

1. 집행문 부여: 법원에서 판결문에 집행문 발급
2. 재산 조회: 집주인 부동산, 예금 파악
3. 경매 신청: 해당 부동산 경매 진행
4. 배당: 낙찰금에서 보증금 우선 회수

💡 확정일자를 받았다면?

확정일자를 받은 임차인은 최우선변제권이 있어 경매 배당 시 은행 대출보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.

💰 전세 보증금 지연이자 계산법

지연이자율

• 2021년 4월 20일 이후 계약: 연 5%
• 그 이전 계약: 연 12% (상사채권)

계산 예시

보증금 5,000만원을 60일 지연한 경우 (이자율 5%)

5,000만원 × 5% ÷ 365일 × 60일 = 약 41만원

🚨 상황별 대처법

1️⃣ 집주인이 원상복구 비용을 요구하는 경우

자연마모 vs 고의파손 구분이 중요

• 자연마모: 벽지 변색, 마루 스크래치 등 → 임차인 책임 없음
• 고의파손: 벽 구멍, 바닥 파손 등 → 임차인 배상

대응 방법

• 입주 시 촬영한 사진/동영상 제출
• 과도한 청구 시 견적서 여러 곳 비교
• 감가상각 주장 (시간 경과에 따른 가치 하락)

2️⃣ 집주인 연락이 안 되는 경우

• 공시송달: 법원에서 공개 게시로 송달
• 임차권등기 즉시 신청
• 경찰서에 수사 의뢰 (사기 혐의)

3️⃣ 집이 경매로 넘어간 경우

최우선변제권 확인 필수!

지역	최우선변제 금액
서울 (일부 지역 제외)	5,000만원
과밀억제권역	4,300만원
광역시	3,800만원
기타 지역	3,000만원

배당요구 신청을 반드시 해야 배당받을 수 있습니다!

경매 개시 결정 공고 후 → 법원에 배당요구 신청

📋 실전 사례: 3개월 만에 보증금 받은 후기

사례: 서울시 강남구, 보증금 2억원 상황 - 계약 만료 후 1개월이 지나도 보증금 미반환 - 집주인 "다음 세입자 들어오면 준다"며 지연 대응 과정 1주차: 내용증명 발송 (비용 4,500원) 2주차: 집주인 무응답, 임차권등기명령 신청 3주차: 임차권등기 완료 후 소액심판 제기 (보증금이 3천만원 이하였음) 6주차: 법원 1차 변론 10주차: 승소 판결 12주차: 강제집행 경고 후 보증금 전액 + 지연이자 약 350만원 수령 총 비용: 약 8만원 (인지대, 송달료) 총 소요기간: 3개월

🎯 전세 보증금 빨리 받는 핵심 체크리스트

• 계약서 작성 시 반환 기한 명시 (예: "명도 후 7일 이내")
• 입주 즉시 전입신고 + 확정일자 받기
• 입주 시 집 상태 사진/동영상 촬영
• 이사 전 집주인과 잔금 확인 미팅
• 이사 후 명도확인서 작성 (양측 서명)
• 보증금 안 줄 시 즉시 내용증명 발송 (늦지 말 것!)
• 1주일 무응답 시 임차권등기 + 소송 준비

📞 무료 법률 상담 안내

🏛️ 대한법률구조공단

전화: 국번없이 132

홈페이지: klac.or.kr

대상: 월 소득 414만원 이하 또는 보증금 3억원 이하

지원: 무료 법률상담, 소송대리 (승소 시 비용 일부 부담)

⚖️ 법률홈닥터

전화: 국번없이 1372

홈페이지: oneclick.law.go.kr

서비스: 24시간 법률상담, AI 챗봇 상담

🏘️ 주택임대차분쟁조정위원회

전화: 1600-0028

홈페이지: houserent.molit.go.kr

서비스: 분쟁 조정, 무료 상담

✅ 마무리

전세 보증금을 못 받는 상황은 누구에게나 큰 스트레스입니다. 하지만 법적 절차를 제대로 밟으면 100% 보증금을 받을 수 있습니다.

⏰ 시간이 가장 중요합니다!

집주인이 재산을 빼돌리거나 연락을 끊기 전에 빠르게 대응해야 합니다. 보증금을 못 받는 순간부터 즉시 내용증명을 보내세요.

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※ 본 포스팅은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

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